本文是一篇項目管理論文，本文是一篇項目管理論文，?本文首先分析了風險管理的相關理論，并對國內外研究現狀進行了對比。風險管理的流程包括風險識別、風險評估、風險控制，以上也是本文整體的思路，通過對中岳房地產公司概況和風險管理現狀的了解。
1緒論
1.1研究背景及意義
1.1.1研究背景

項目管理論文怎么寫

改革開放以來，在我國經濟體制改革持續深入的背景下，房地產開發已經發展到了一個新的高度，房地產市場為我國經濟的迅速發展提供了強大的支撐。根據每個時期市場的需求及國家政策的變化，對我們房地產市場進行劃分，可具體分成四大階段。第一階段自2003年起，房地產業被列為了國民經濟中的重要支柱行業，在此期間，國家一直在出臺各種政策來鼓勵房地產市場的發展，希望通過房地產來推動經濟的發展，同時也能帶動其他產業的發展。第二階段自2011年開始，將房地產作為一個民生問題，國家對金融政策、監管政策、土地政策都進行了有效的調整，一切以廣大群眾的需求出發，不忘初心，從根本上解決“大家買不起房”這一問題，盡可能多建房子，以達到“百姓皆有房住”的狀態。第三階段自2015年起，把房地產看作是一個產能問題，國家為此提出了供給側結構性改革，要刺激市場，減少存量。第四階段自2016年起，把房地產看作是金融風險問題，國家在此基礎上，進一步明確了“房住不炒，打擊投機性需求”的目的，進而有效抑制泡沫。第四階段有了質的變化，在此期間要抑制炒房，人口剛需衰減疊加去金融化，房地產市場的行情也逐漸出現下滑的趨勢。
近幾年，受國家對房地產的調控政策及國內外的疫情影響，房地產行業重新進入冰河時期，管理費用、銷售費用及財務費用居高不下，融資難、周期長、去化慢、利潤低成為各個房地產企業發展的困難點，開發風險也日益加大。現階段，在國內，投資失控是工程項目中常見的情況，通常是由管理不當、方法落后等原因造成的，更多的是由于沒有充分認識到對工程項目產生影響和制約的風險因素，從而造成了工程項目的巨大損失。所以，在房地產開發過程中要高度重視風險管理，認真通過風險識別、評估并采取相應的防范與應對措施，從而提升企業所具備的管理決策能力，既能規避風險，又能獲得更大的利潤，是今后房地產行業內部管理的重要內容。
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1.2國內外研究現狀分析
1.2.1國外研究現狀
早在兩個世紀前，西方經典經濟論著就對風險進行了最初的界定。經營者的營業收益主要是指其在經營過程中所承受的風險所獲得的收益。在此之后，1901年，美國學者威雷特對風險進行了較為精確的界定。在他看來，風險是一種不確定因素，而這些因素又是人們所不愿意面對的。這一概念所包含的兩個方面的含義，為以后的學者對危險問題的探討奠定了基礎。首先，風險的存在是客觀的，不以人的意志為轉移，可以規避，可以控制，可以轉移，但不能從根源上消除。其次，不確定是風險的實質和核心。風險的產生和影響的后果都是不確定的。
為了防止事件發生產生的不利后果，減小事件所造成的各類損失，也就是降低風險成本，人們借用管理科學的原理和方法，對風險進行防范，從而產生了風險管理。美國保險公司于1931年成立了保險公司，并在此基礎上對風險管理和保險進行了深入的研究。1953年通用公司發生的一次大火為美國商界、學界帶來了巨大的沖擊，為風險管理學科的發展開辟了新的道路。美國學者于1963年出版的《企業的風險管理》一書，在歐美國家得到了廣泛關注。在一九八三年五月，美國風險業和保險業協會的年度會議上，各國的專家、學者們共同制定了“101條風險管理準則”。歐洲危險學會是由歐洲11國于1986年聯合組建的；同年十月，在新加坡舉行的一次風險管理國際研討會，標志著這一運動已在全球范圍內展開，并形成了一場全球性的活動。Krechowice（2017）提出風險識別的重點工作是充分做好前期的調研，充分了解和掌握每個風險存在的原因，同時將各個階段所面臨的風險進行分類，然后通過相關分析方法重點分析主要風險因素并采取相應的防范與應對措施[1]。Malka 和Nishai （2019）提出了網絡分析法的運用，通過分析各個風險因素之間的關系，并通過分析計算出各個風險因素相對于目標層的重要程度排序，根據風險類型及重要性程度采取相應的防控措施[2]。
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2相關概念與理論
2.1相關概念
2.1.1風險的定義
1901年，美國學者威雷特提出,“風險”屬于不確定因素，反映出人們不愿看到的情況出現。在今天看來，風險是客觀存在的事實。有兩個主要的特征：其一，其客觀性；二是它具有不確定性，即在一定條件下可能出現某種結果，這種結果有其可能性或必然性，也有可能不會產生這種結果，因而會對社會造成損失。風險存在具有客觀性，不以人們的意愿為轉移的、可避免的、可支配的、可轉讓的，但是，無法從根本上杜絕。其次，風險具有兩重屬性，即不確定性與可變性。其中，不確定性是風險的本質與核心。風險不是由客觀因素造成的，而是由主觀因素引起的，是由于主體認識能力或判斷錯誤所導致的不確定性。風險發生及影響結果均具有不確定性。第三，不確定性是風險管理中最重要的特征之一。1921年美國經濟學家F.H.奈特根據威雷特“風險”理論，對“風險”與“不確定”進行了較為明確的區分。他認為“風險”就是不確定的因素或結果，它是一種不確定性。法茨與斯通在1992年才更深入地探討“風險”之涵義。在此基礎上，兩位學者又提出了“風險管理”這一概念，并認為企業所面臨的各種風險就是一種管理過程中的不確定性。他們認為風險主要包括三個方面：（1）潛在損失；（2）虧損的范圍；（3）潛在損失的不確定性。Fates,Stone提出了風險三因素模型，內在地體現著風險的基本含義，從而構成了這一理論的基本框架。
綜合國內外學者及文獻中關于風險的界定，文章定義房地產開發項目風險是由于客觀條件不確定而引起，由此造成了實際結果和預期目標之間出現偏差，這種背離包含著背離的可能、背離的范圍和方向。
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2.2相關理論
2.2.1房地產開發項目的基本特點
房地產開發項目是房地產開發公司按照項目所在城市的上位規劃條件，按照當地相關部門及政策、規范要求規劃設計產品組合，然后按照約定的工期，組織總承包單位及各個分包單位完成施工建設所涵蓋的內容，達到預售條件后通過一定的銷售策略取得收益。其主要有以下幾個顯著特點：
（1）投資規模大
從土地獲取到租賃銷售，項目開發的每個一階段都需要大量的資金支持，相比其他行業房地產項目投資動輒千萬，投資額過億的項目比比皆是，如大型文旅項目、鄉村振興項目都會引來數百億的投資。如此巨大的投資，將給房地產開發企業帶來通貨膨脹，現金流，融資，貸款利率等方面的風險。
（2）開發周期長
整個項目開發涉及分部分項工程的數量、工種和工序較多，平均開發周期至少兩年，時間跨度較大。由于周期長，導致開發過程中不可預見的因素也隨之增多，如房地產政策的變化、利率的變化、客戶習慣的變化、供給側結構的變化、建設成本的變化等，這些都會影響房地產的正常開發，進而帶來一些不可預知的風險。
（3）涉及面廣
房地產與千家萬戶的生活緊密相連，任何一個家庭對住房都會有不同的需求。另外，房地產項目不僅包含鋼筋混凝土、水電安裝，還包含裝修、園林景觀、自來水、燃氣和熱力工程，每一道工藝和流程都牽扯很多的行業和企業，涉及面較廣。在整個開發過程中隨時都會遇到各種類型的問題，這些不確定的風險因素可能會直接影響項目的經濟效益。
（4）受自然環境影響大
房地產項目設計工藝流程多，每個分部分項工程都有標準的施工工藝和施工節點，受季節、溫度及天氣影響較大，自然環境的變化將會影響項目施工的質量、安全和進度，如冬季澆筑混凝土必須采用冬季施工措施，室外風力較大時不應高空作業。
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3 中岳房地產公司風險管理現狀 .................. 16
3.0 中岳房地產公司概況 ........................ 16
3.1 中岳房地產公司組織框架 ............................ 16
3.2 中岳房地產公司風險管理現狀 ...................... 17
4 D項目的風險識別 ............................... 22
4.1 D項目風險因素識別流程 ......................... 22
4.1.1 第一輪調研 .............................. 22
4.1.2 第二輪調研 ...................................... 22
5 D項目的風險評估 .......................... 31
5.1 投資決策階段風險評估................... 31
5.2 前期準備階段風險評估....................... 32
5.3 施工建設階段風險評估............................. 33
6 D項目的風險防范與應對
6.1投資決策階段
投資決策階段是是判斷項目是否具有可行性的關鍵階段，通過對當地政策的了解、周邊競品的調研及其他房地產政策的實施情況，將決定項目的可行性、規劃設計方向等。其存在的主要風險為政策風險、融資風險、土地價格風險、產品定位風險，將采取以下防范與應對措施：
（1）加大前期市場調研力度，充分了解當地政策
前期調研的精細度對于投資決策階段至關重要，調動參與調研人員的主觀能動性，讓項目管理人員全身心投入到市場當中，充分了解D項目所處的宏觀經濟環境、政策環境、交通情況、配套設施、周邊競品的定位及未來發展的趨勢，為項目未來規劃提供有效的參考價值，這樣能夠為項目工程決策的制定提供指導和依據。通過調研報告的分析，應給項目的可行性給出合理的答案，對市場未來的發展具有延展性，并對項目未來的規劃及產品組合提出合理化建議，這樣才能保證D項目在周邊項目中脫穎而出。
（2）充分了解當地項目的成本情況，為目標成本提供可靠的數據支撐
根據 D項目的具體情況，對該項目的成本和費用進行了測算，并對其進行了詳細的分析。對項目造價進行科學、精確的評估，可以為項目的后續建設、建設、投資等提供設計依據。項目可行性報告中最重要的就是前期的成本測算，測算結果直接決定D項目的利潤率，也是判定項目是否可行的關鍵因素。可通過周邊項目的調研，了解項目的前期工程費用，主要包括主體土建安裝費用、基礎設施費用、室外工程以及營銷費用、財務費用的籌劃等，通過對比為D項目提供有效的數據參考，這樣才能夠更加準確做出D項目的成本測算。

項目管理論文參考

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7結論與展望
7.1結論
房地產行業發展迅猛，橫跨生產、流通、消費三大領域，在增加稅收收入、創造就業崗位、改善居住環境、提高城市居民居住條件，并對推動有關產業的發展、拉動經濟增長起到了重大作用，成為促進國民經濟增長的支柱產業。然而，受國家對房地產的調控政策及國內外的疫情影響，隨著我國產業結構的調整，房地產行業的開發成本急劇增加，同時管理費用、銷售費用及財務費用居高不下，融資難、周期長、去化慢、利潤低成為各個房地產企業發展的困難點，房地產開發所遇到的困難不斷增加，所面臨的風險也隨之增大。
本文首先分析了風險管理的相關理論，并對國內外研究現狀進行了對比。風險管理的流程包括風險識別、風險評估、風險控制，以上也是本文整體的思路，通過對中岳房地產公司概況和風險管理現狀的了解，并對專家組成員進行調查訪談，歸納出項目開發四個階段分別存在的管理風險，首先分析了投資決策階段存在的政策風險、融資風險、土地價格風險、產品定位風險、施工技術風險等，其次分析了前期準備階段的勘察風險、規劃設計風險、招標風險、合同風險、前期手續辦理風險、資金風險等；在施工建設階段，包括工期風險、質量風險及安全文明施工風險等；在項目租售階段，包括定價風險、銷售風險及物業管理風險等。通過對以上風險因素的評估后，提出了D房地產項目風險管理的防范于應對措施：
（1）投資決策階段：加大前期市場調研力度，充分了解D項目所在地的政策，精細化前期目標成本測算，同時，將區域發展環境、地區經濟發展水平、行業競爭狀況等因素結合起來，對項目所對應的市場展開分析和預測；
（2）前期準備階段：應加大前期地質勘探，充分了解D項目的地質情況；充分了解當地居住習慣及周邊競品的產品組合，設計合理的戶型配比及產品組合；嚴格把控招標清單準確性，認真審核招標圖紙，謹防后期設計變更；
（3）施工建設階段：嚴格把控現場施工質量，認真落實施工組織計劃，保證施工進度，同時嚴格要求現場安全文明施工；
（4）項目租售階段：充分做好前期市場調研，規避定價風險及銷售風險，并選擇口碑較好的物業管理工作，嚴控后期的物業管理風險。
參考文獻（略）