本文是一篇投資分析論文，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，從行業(yè)的發(fā)展背景和發(fā)展趨勢(shì)入手，通過(guò)對(duì)各種投資決策理論和實(shí)物期權(quán)理論的論述分析，得出實(shí)物期權(quán)理論能夠更好的解決當(dāng)下財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等投資決策理論的不足，能夠?yàn)轫?xiàng)目投資決策者提供一個(gè)更加科學(xué)的投資建議，最后通過(guò)一個(gè)實(shí)際的項(xiàng)目案例運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論模型進(jìn)行了應(yīng)用研究，并與當(dāng)下最為主要方法的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行了對(duì)比分析。
1 緒論
1.1 研究背景
近些年來(lái)，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)行業(yè)屢屢成為社會(huì)各方討論和議論的焦點(diǎn)話(huà)題。在過(guò)去的十多年時(shí)間中，受益于我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)可以看到：2020 年房地產(chǎn)行業(yè)全年投資額已經(jīng)達(dá)到了 104445.7 億元，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)比率從 2010 年的 8.26%上升到 2020 年的 10.28%，十年時(shí)間上漲了約 2.02 個(gè)百分點(diǎn)。2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋施工面積是 320368.20萬(wàn)平方米，2020 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積達(dá)到了 926759.19 萬(wàn)平方米，十年多時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積體量已經(jīng)翻了近 3 倍。 從相關(guān)數(shù)據(jù)上可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)似乎依然在持續(xù)著井噴式的發(fā)展，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展、土地價(jià)格和建筑施工成本的不斷攀升，相繼出現(xiàn)的“高房?jī)r(jià)”、“地王”、“住不起”等名詞逐漸成為社會(huì)熱詞，房地產(chǎn)的居住屬性正逐漸消退，而金融屬性漸漸成為了新的標(biāo)簽，可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡出現(xiàn)了偏離。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題，國(guó)家和地方政府也相繼出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策條文，“限價(jià)”、“限售”等國(guó)家及地方政策頻頻頒布，針對(duì)社會(huì)討論越來(lái)越熱烈的房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題也引起了黨中央和國(guó)務(wù)院的高度關(guān)注。2016 年 12 月 14 日在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次將“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定位，近幾年歷次的中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也都針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重申了上述定位，并要求逐步建立完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。
1.2  研究意義
自國(guó)家停止住房福利分配制度，建立住宅商品化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度后，大量的投資資金被投向房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的主要產(chǎn)業(yè)之一。更有數(shù)據(jù)表明，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)投資額可以占到國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的三分之一，可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了急速擴(kuò)張式的發(fā)展。隨著“高房?jī)r(jià)”、“住不起”等社會(huì)化矛盾的不斷凸顯，國(guó)家產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策正在不斷收緊，同時(shí)伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率正在逐年下降。
以新古典投資理論為基礎(chǔ)，以?xún)?nèi)部收益率（IRR）和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為主要的折現(xiàn)指標(biāo)建立起來(lái)的傳統(tǒng)的投資決策評(píng)價(jià)體系的弊端正在被逐漸放大，以假定的現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的投資決策評(píng)判，無(wú)法對(duì)投資具體過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和偏差進(jìn)行調(diào)整和應(yīng)對(duì)。同時(shí)復(fù)雜投資環(huán)境下越來(lái)越多的不確定性因素，通過(guò)傳統(tǒng)的投資決策方法無(wú)法正確對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，已經(jīng)影響到了項(xiàng)目整體的投資價(jià)值的評(píng)判。
實(shí)物期權(quán)理論的出現(xiàn)對(duì)幫助解決以上問(wèn)題起到了積極的作用，實(shí)物期權(quán)理論對(duì)未來(lái)投資過(guò)程中的不確定性問(wèn)題或投資機(jī)會(huì)可以進(jìn)行定量的價(jià)值評(píng)估，可以對(duì)傳統(tǒng)投資決策理論或方法忽略的價(jià)值洼地進(jìn)行再度挖掘，從而提高了投資決策者對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值的認(rèn)識(shí)與掌握，同時(shí)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了一個(gè)適用性更強(qiáng)的決策方法，也為項(xiàng)目投資決策理論更進(jìn)一步的豐富與進(jìn)步起到了積極的作用。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策理論及方法
2.1  房地產(chǎn)及其屬性
通常所指的房地產(chǎn)泛指住宅或提供居住空間的住所，而實(shí)際上房地產(chǎn)指的是包括不可移動(dòng)的建筑物或構(gòu)筑物和其所占用的土地結(jié)合在一起的固定資產(chǎn)，包括實(shí)體物質(zhì)資產(chǎn)和其本身所擁有的權(quán)益。
房地產(chǎn)已經(jīng)成為了人類(lèi)生產(chǎn)生活得以繼續(xù)的基本保障條件，也是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要組成部分。所以，房地產(chǎn)兼具了自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的特殊屬性和特征，三種特性既相互獨(dú)立又存在密切的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。
2.1.1  房地產(chǎn)的自然屬性
（1）不可移動(dòng)性：房地產(chǎn)實(shí)體是唯一的且不可改變和挪動(dòng)的；
（2）差異性：不同的存在形式和不同的地理位置之間的房地產(chǎn)是有差異的；
（3）價(jià)值性：自房地產(chǎn)交付使用之日起就具有永久的使用價(jià)值；
（4）居住性：房地產(chǎn)的建造本身就是為了給人們提供更好的居住環(huán)境，自房地產(chǎn)交付之日起，其自身就具備了居住性；
（5）有限性：房地產(chǎn)不可剝離土地而單獨(dú)存在，因土地總量有限，不可再生，土地供給量隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展只會(huì)逐漸減少，所以理論上房地產(chǎn)的發(fā)展是有限的；
2.2  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策要素分析
其實(shí)，投資決策不僅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，對(duì)于任何投資項(xiàng)目都會(huì)面臨同一個(gè)問(wèn)題，那就是項(xiàng)目要不要投資？鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本密集型的投資特點(diǎn)，投資資金總量大多是幾十億或上百億，要對(duì)這樣資金體量的項(xiàng)目投資決策做出判斷，可不是拍腦袋或是憑借個(gè)人喜好就能得到答案的，需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的投資決策評(píng)判，投資決策評(píng)判應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
2.2.1 政策因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)情況是受?chē)?guó)家或地方調(diào)控政策影響十分劇烈的，當(dāng)國(guó)家或地方針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展是明顯采取支持的調(diào)控政策時(shí)，比如去庫(kù)存政策的實(shí)施或者是大力推動(dòng)舊城改造政策的實(shí)行，隨之帶來(lái)的都是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅上漲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資落地，2015 年 12 月 28 日中國(guó)人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議曾要求全面落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，隨即從 2016 年初開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛的上漲趨勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，2016 年較 2015 年，商品房平均售價(jià)上漲了約 10%，同時(shí)商品房銷(xiāo)售額上漲了約 34.77%。
3  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)投資決策模型 ··················· 23
3.1  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)分析 ······························ 23
3.1.1  延遲投資期權(quán) ······························ 23
3.1.2  擴(kuò)張投資期權(quán) ······························ 24
4  實(shí)物期權(quán)投資決策理論在項(xiàng)目實(shí)例中的應(yīng)用研究 ·························· 40
4.1  項(xiàng)目背景 ······························ 40
4.2  市場(chǎng)情況調(diào)查 ···························· 40
5  結(jié)論與展望 ································· 63
5.1  結(jié)論 ································· 63
5.2  展望 ······························· 63
4 實(shí)物期權(quán)投資決策理論在項(xiàng)目實(shí)例中的應(yīng)用研究
4.1  項(xiàng)目背景
本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于河北省邯鄲市東部新區(qū)。邯鄲市距石家莊、濟(jì)南、鄭州、太原四個(gè)省會(huì)城市的距離基本相同，未來(lái)區(qū)域性核心樞紐的作用將愈發(fā)凸顯。邯鄲市總占地面積 1.2 萬(wàn)平方公里，市中心城區(qū)占地面積 2661.83 平方公里，戶(hù)籍總?cè)丝?1061 萬(wàn)，常住人口所占比例達(dá)到 90%（人口總量?jī)H次于河北省會(huì)石家莊市，位于河北省第二），擁有國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)文明城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等稱(chēng)號(hào)。2019 年，邯鄲市全市生產(chǎn)總值完成 3486 億元，同比增速 7.2%，位于河北省第四。
邯鄲市東部新區(qū)是邯鄲市委、市政府著力打造的承接產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和城市功能的主要載體，是包含諸多功能于一體的綜合性城市新區(qū)，根據(jù)邯鄲市政府規(guī)劃，未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)方向?qū)⑹菛|部新區(qū)。
項(xiàng)目坐落于東部新區(qū)規(guī)劃的生態(tài)宜居示范區(qū)內(nèi)，占地面積約 138 畝。項(xiàng)目西側(cè)為市政道路毛遂大街，南側(cè)為市政規(guī)劃道路聯(lián)紡東路。 5 結(jié)論與展望
5.1  結(jié)論
本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，從行業(yè)的發(fā)展背景和發(fā)展趨勢(shì)入手，通過(guò)對(duì)各種投資決策理論和實(shí)物期權(quán)理論的論述分析，得出實(shí)物期權(quán)理論能夠更好的解決當(dāng)下財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等投資決策理論的不足，能夠?yàn)轫?xiàng)目投資決策者提供一個(gè)更加科學(xué)的投資建議，最后通過(guò)一個(gè)實(shí)際的項(xiàng)目案例運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論模型進(jìn)行了應(yīng)用研究，并與當(dāng)下最為主要方法的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行了對(duì)比分析，得出了以下幾點(diǎn)結(jié)論：
一是通過(guò)對(duì)相關(guān)理論的研究發(fā)現(xiàn)：實(shí)物期權(quán)理論的出現(xiàn)，不僅針對(duì)其他投資決策理論忽略和無(wú)法解決的不確定性機(jī)會(huì)的價(jià)值估值問(wèn)題提供了一種解決方案，也推動(dòng)著項(xiàng)目投資決策理論體系的不斷豐富和完善。
二是通過(guò)實(shí)物期權(quán)理論模型在實(shí)際項(xiàng)目案例上的應(yīng)用，可以對(duì)實(shí)物期權(quán)理論模型對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的實(shí)用性、操作性、實(shí)施性和適用性進(jìn)行了應(yīng)用研究和驗(yàn)證，實(shí)物期權(quán)理論模型可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策過(guò)程更加科學(xué)化、精準(zhǔn)化，可以避免因?yàn)樨?cái)務(wù)凈現(xiàn)值而可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤投資決策，為提高房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資決策水平具有積極的作用。
參考文獻(xiàn)（略）