引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的推動(dòng)力，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的正常秩序，國(guó)家提供有力的法律保障是非常必要的。補(bǔ)償性賠償責(zé)任制度已經(jīng)不足以彌補(bǔ)買(mǎi)房人在現(xiàn)實(shí)生活中遭受的權(quán)益損害，因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同領(lǐng)域引入懲罰性賠償責(zé)任制度具有必然性與必要性。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，主要是商品房預(yù)售與交付兩個(gè)環(huán)節(jié)，存在著許多侵害商品房買(mǎi)房人合法權(quán)益的行為，這些追根究底是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約行為或者欺詐行為導(dǎo)致的。由于我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域中法律制度的不健全，消費(fèi)者自我保護(hù)意思薄弱和開(kāi)發(fā)商的比較優(yōu)勢(shì)，買(mǎi)房人合法權(quán)益的保護(hù)亟待解決。只有加強(qiáng)保護(hù)房屋買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的合法權(quán)益，才可以重塑房地產(chǎn)行業(yè)的和諧公正之風(fēng)，營(yíng)造良好的商品房市場(chǎng)交易環(huán)境，促進(jìn)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步持續(xù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房屋出賣(mài)人與買(mǎi)房人的雙贏。世界各國(guó)對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)大部分規(guī)定的對(duì)象是動(dòng)產(chǎn)，很少涉及到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易中，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)有規(guī)定的國(guó)家，法律制度還是非常健全與完善的，很多值得我們借鑒。西班牙《消費(fèi)者和使用者利益保護(hù)法》和《住宅法》相得益彰，保護(hù)居民的商品房買(mǎi)賣(mài)交易，體系完善。英國(guó)在二戰(zhàn)后頒布的《住宅法》對(duì)低收入家庭提供的住房實(shí)行控租政策。在1937年美國(guó)頒布了第一部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律。②日本早在1927年制定了《不良住宅地區(qū)改良法》與《不良住宅地區(qū)改良實(shí)施規(guī)則》，體現(xiàn)了日本對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的重視。和動(dòng)產(chǎn)相比，不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的額較大，涉及民眾的利.益較大，有些甚至關(guān)于整個(gè)家庭的幸福。但是，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)所有人往往處于劣勢(shì)地位，不懂得如何去保護(hù)自己的合法權(quán)益，或者國(guó)家并不夠重視對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)，沒(méi)有相關(guān)的法律，給與很多不良動(dòng)機(jī)商人以可乘之機(jī)，因此，一個(gè)國(guó)家要想建立完善的法律體系就不能不完善不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的法律制度。與世界各國(guó)相比，我國(guó)城市住房改革起步較晚，但是發(fā)展比較快，在借鑒國(guó)外優(yōu)秀法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的司法實(shí)踐與具體國(guó)情，逐步完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)方面的法律，尤其是商品房買(mǎi)賣(mài)方面法律制度的建立與完善。
為了更好維護(hù)我國(guó)的市場(chǎng)交易正常秩序，建立統(tǒng)一、公平、競(jìng)爭(zhēng)、穩(wěn)定的市場(chǎng)交易環(huán)境，我國(guó)頒布了很多維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的法條。1993年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》較早引入懲罰性賠償責(zé)任制度，第49條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在商品或者服務(wù)交易過(guò)程中有欺詐行為，應(yīng)該依據(jù)消費(fèi)者請(qǐng)求增加賠償數(shù)額，即為其支付所有價(jià)款一倍。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》2013年進(jìn)行了修改，第55條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍;增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。”◎相對(duì)于之前的第49條規(guī)定，新的法條增加了懲罰性賠償?shù)臄?shù)額，相當(dāng)于“1+3”的賠償標(biāo)準(zhǔn)。更加全面保障了消費(fèi)者的合法權(quán)益，懲戒經(jīng)營(yíng)者的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，起到法律威懾的作用。1999年《合同法》第113條明確了懲罰性賠償責(zé)任制度在合同法領(lǐng)域的適用，但是懲罰性賠償責(zé)任運(yùn)用的前提基礎(chǔ)必須為交易一方存在欺詐行為。和前二個(gè)法律相比，2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》)首次明確規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償責(zé)任制度，使得法官在審判買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件具有明確的立法規(guī)定，可以直接加以適用，有利于增加審判結(jié)果的公民可接受性與預(yù)見(jiàn)性，有利于維護(hù)司法的公信力與權(quán)威性。但是隨著司法實(shí)踐的發(fā)展，該司法解釋關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定還存在著許多問(wèn)題，包括適用范圍的局限性、適用條件上的不足以及賠償數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的模糊性的問(wèn)題，本文將針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償責(zé)任的確定進(jìn)行分析與研討。
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一、商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍

(一)懲罰性賠償責(zé)任的相關(guān)規(guī)定解讀
新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在商品或者服務(wù)交易過(guò)程中有欺詐行為，應(yīng)該依照消費(fèi)者請(qǐng)求增加其已付價(jià)款或服務(wù)費(fèi)用的三倍，增加的數(shù)額達(dá)不到500元的按照500元計(jì)算。”本條文適用的前提條件是在商品或者服務(wù)的交易過(guò)程中一方存在著欺詐的行為，但是“欺詐”行為并不是箭品房買(mǎi)賣(mài)中存在的唯一違法行為，而且本條文里“商品”能否包含“商品房”，自《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》1993年頒布以來(lái)就引發(fā)學(xué)界與司法界廣泛爭(zhēng)議。1999年《合同法》第113條第2款規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在商品或者服務(wù)交易過(guò)程中有欺詐行為，依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定追究其賠償責(zé)任。②該款條文把懲罰性賠償責(zé)任制度延伸到合同法領(lǐng)域，但是并沒(méi)有新的發(fā)展與突破點(diǎn)，也沒(méi)有明謫指出“商品”是否包括“商品房”，該條文適用的基礎(chǔ)條件也是一方存在著欺詐表現(xiàn)。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》中有三個(gè)條文規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的運(yùn)用，具體包括以下三種情形：合同目的落空。該司法解釋第8條規(guī)定，出現(xiàn)以下情況之一，弓丨起房屋購(gòu)買(mǎi)人不能依約取得房屋，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求賣(mài)房人承擔(dān)不超過(guò)己付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：一是商品房購(gòu)買(mǎi)合同簽訂后，賣(mài)房人未告知購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)把合同約宰交付房子為第三人設(shè)定抵押權(quán)。
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(二)商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償責(zé)任適用的界定
根據(jù)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，商品房的含義被界定為“商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋”。房屋出賣(mài)人通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式取得了使用土地的權(quán)利之后，建造房子，再出售給買(mǎi)受人的房屋就是商品房。本文所提到的商品房不包括房改房、集資房、二手房、自建房等。②對(duì)于“商品房”是否為《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所稱(chēng)之“商品”，有“商品說(shuō)”與“非商品說(shuō)”兩大觀點(diǎn)。“商品說(shuō)”認(rèn)為商品房是商品，開(kāi)發(fā)商建造房屋住宅并在市場(chǎng)上進(jìn)行公開(kāi)的銷(xiāo)售，一供廣大消費(fèi)者去購(gòu)買(mǎi)居住，用以滿足居民居住生活的最基本的物質(zhì)需要，具有商品的一般屬性，當(dāng)然屬于其范疇。然而“非商品說(shuō)”認(rèn)同商品房是相對(duì)于一般商品來(lái)說(shuō)較為特別的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有統(tǒng)一的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法作為普通商品在市場(chǎng)上自由流通，而且商品房所有權(quán)的取得不是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立生效的時(shí)候，必須要去房產(chǎn)局辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)才可以獲得所有權(quán)，這樣就不能像普通商品一樣在市場(chǎng)上自由流通，就算不上是商品。筆者認(rèn)同“商品說(shuō)”，雖然商品房所有權(quán)的取得不同于普通商品，但是不代表就不可以自由流通，現(xiàn)實(shí)中很多出現(xiàn)轉(zhuǎn)手二賣(mài)和一房數(shù)賣(mài)的情形，先不談合法與否，都是可以在市場(chǎng)上自由流通的表現(xiàn)，而且商品房買(mǎi)賣(mài)是居民為了生活居住需要、釆取等價(jià)有償方式購(gòu)買(mǎi)了一種特殊商品，當(dāng)然屬于商品，所以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的懲罰性賠償責(zé)任規(guī)定當(dāng)然適用于商品房領(lǐng)域，只不過(guò)司法解釋出臺(tái)之后，根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的原則，必須優(yōu)先適用司法解釋?zhuān)绻痉ń忉寷](méi)有規(guī)定情形下才能適用一般法規(guī)定。
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二商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償?shù)倪m用條件.........12
(―)主體要件........12
(二)主觀要素........13
(三)行為要件........14
(四)損害事實(shí)要件........15
(五)因果關(guān)系熟牛........16
(六)懲罰性賠償責(zé)任適用條件的完善........17
三、商品房買(mǎi)賣(mài)中懲勒性賠償數(shù)額的確定........23
(一)司法解釋中懲罰性賠償數(shù)額的規(guī)定與不足........23
(二)有關(guān)國(guó)家或者地區(qū)懲莉性賠償數(shù)額規(guī)定之借鑒........24
(三)我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中懲竊性賠償數(shù)額確定完善建議........27

三、商品房買(mǎi)賣(mài)中懲莉性賠償數(shù)額的確定

(一)司法解釋中懲罰性賠償數(shù)額的規(guī)定與不足
依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第8條與第9條規(guī)定，房屋出賣(mài)人滿足法律規(guī)定的那五種特定情況時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求賣(mài)房人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。①第14條規(guī)定，房屋實(shí)際面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%的情況下，房屋買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同的時(shí)候，如果房屋的實(shí)際面積小于合同約定的面積，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍賠償。第8條與第9條的懲罰性賠償數(shù)額規(guī)定是不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍，即一倍以上兩倍一下;第14條規(guī)定的懲罰性賠償數(shù)額是非常明確的，即已付購(gòu)房款的雙倍賠償金額。第8條與第9條給與法官較高的自由裁量權(quán)，依據(jù)案件的具體情況來(lái)判定最終的賠償數(shù)額。而第14條限制了法官的自由裁量權(quán)，如果出現(xiàn)法律明文規(guī)定的情況，法官必須依照法律規(guī)定作出判決，沒(méi)有商量的余地。因?yàn)樵诜课輰?shí)際面積小于合同約定面積且房屋實(shí)際面積誤差大于3%的情況下，買(mǎi)受人還同意繼續(xù)履行合同，買(mǎi)受人的現(xiàn)實(shí)損失不是一般的賠償購(gòu)房款與利息就可以補(bǔ)償?shù)摹６掖朔N情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為也非常惡劣，利用房屋買(mǎi)受人信息不對(duì)稱(chēng)、沒(méi)有專(zhuān)業(yè)測(cè)量知識(shí)的弱勢(shì)，獲取不正當(dāng)?shù)睦妗Ｈ绻粐?yán)懲，就不能體現(xiàn)立法宗旨，會(huì)導(dǎo)致其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也投機(jī)取巧，鉆法律漏洞，甚至?xí)?dǎo)致司法腐敗，破壞司法的公信力。這有利于更好維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)人的正當(dāng)利益，保證市場(chǎng)公平正義秩序。
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結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的民事糾紛層出不窮，不斷涌現(xiàn)出新的矛盾問(wèn)題，現(xiàn)行的法律有必要定時(shí)修訂與完善。目前，我國(guó)明確適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同領(lǐng)域糾紛的法律就是最高院的司法解釋?zhuān)欠ㄔ簩徖砩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)糾紛的首選法規(guī)。但是，隨著司法實(shí)踐的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了更多的新問(wèn)題，并不僅僅局限于司法解釋所規(guī)定的三種特定情形。因此，筆者結(jié)合我國(guó)的國(guó)情與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，對(duì)該法律的適用做了三個(gè)方面的闡述與說(shuō)明，并提出了個(gè)人的一些看法，但是適用范圍、舉證責(zé)任的分配、懲罰性賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)的確定一直都是懲罰性賠償責(zé)任的重點(diǎn)與難點(diǎn)。筆者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行司法解釋關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍規(guī)定過(guò)于狹窄，不能包含現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的所有情形，建議改善適用范圍的規(guī)定方式，采取混合式相對(duì)擴(kuò)大適用范圍;開(kāi)發(fā)商欺詐情形下舉證責(zé)任歸于購(gòu)房人，這對(duì)于處于弱勢(shì)地位與信息不對(duì)稱(chēng)的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)無(wú)疑難度很大，建議采取過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任原則，同時(shí)放寬主觀要件認(rèn)定，可以把重大過(guò)失納入主觀要件中;統(tǒng)一懲罰性賠償數(shù)額的確定標(biāo)準(zhǔn)，考慮多方面因素，同時(shí)處理好與補(bǔ)償性賠償數(shù)額的比例關(guān)系。懲罰性賠償責(zé)任彌補(bǔ)了補(bǔ)償性賠償責(zé)任的不足與缺陷，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以警示的作用，以便于司法秩序的維護(hù)，減少違法行為的發(fā)生，維護(hù)商品房交易市場(chǎng)的環(huán)境。我國(guó)懲罰性賠償責(zé)任法律制度的進(jìn)步是顯而易見(jiàn)的，發(fā)展前景也是值得期待的，相信我國(guó)的法律會(huì)不斷地完善以適應(yīng)復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)需要。
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參考文獻(xiàn)(略)