緒 論

一、研究目的和意義
隨著我國房地產市場的蓬勃發展，現代城市居民的主要居住形式也由之前的分散性自建房屋轉變為由開發商統一建設、物業服務企業規范管理的集中性小區，居住小區的物業服務成為買房人在選購房屋時的重要考慮因素，由此可見小區的物業服務早已滲透到了現代城市居民的生活中。同時由于物業服務企業和業主之間特殊的“管理”關系，使得二者之間的摩擦不可避免，隨之而來的物業服務合同糾紛也呈逐年上漲的趨勢。以T 市某法院的案件統計情況為例（見圖一），2013 年該法院受理民事案件共計 6309 件，其中物業服務合同糾紛案件共計 821 件；2014 年該法院受理民事案件共計 6732 件，其中物業服務合同糾紛案件共計 1044 件。該法院 2014 年受理的物業服務合同糾紛案件數量同比增長 27.2%。我國物業制度體系的構成經歷了由邊緣化法規向核心性法律的轉變。當前，我國物業制度體系主要包括：《物業管理條例》、《物權法》、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業服務糾紛司法解釋》）以及其他的地方性法規等。雖然物業制度體系為解決物業服務合同糾紛提供了法律依據，但是，由于法律的滯后性和局限性，在面對新型物業服務合同糾紛時，法律仍有其不完美之處。在物業服務合同糾紛中，業主處于相對弱勢的地位。筆者從親自經歷的此類案件中發現，當前的物業制度體系對于業主行使抗辯權的規定仍存有缺陷。而業主抗辯權的正當行使關系著物業糾紛的有效解決和社會秩序的穩定。為完善我國的物業制度體系，更好的解決物業服務合同糾紛，筆者以實證案例為素材，分析業主在抗辯權的行使過程中所凸顯的制度問題，并嘗試找到解決制度問題的途徑。深入探討業主的抗辯權，對于業主而言，可保護其正當行使抗辯權，維護自身的合法權益；對于物業服務企業而言，可以促使其提供更優質的物業服務，為我國房地產市場的發展壯大奠定堅實的基礎；對于司法實踐而言，物業服務企業和業主的利益平衡對于減少此類糾紛案件具有重大的促進作用，有利于維護公共利益和社會和諧。
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二、研究方法
首先，文獻研究法。通過閱讀專著、期刊論文和學位論文等，搜集和分析物業服務合同糾紛中業主抗辯權的相關資料，了解物業制度體系的現狀以及業主在行使抗辯權的過程中所存在的問題，了解當前的學術現狀以及未來的發現方向。對所搜集的文獻資料進行匯總和整理，總結爭議問題的主要學術觀點，為論文撰寫提供理論參考。其次，案例分析法。通過實踐收集真實案例，并對案例進行認真的研讀和篩選，以論文撰寫方向為基礎對案例進行分類，再次收集有關案例的相關實證資料。結合論文的撰寫思路，對案例進行再分析，發現當前業主抗辯權行使中所存在的具體問題，并探求引發問題的制度根源，以期從制度上加以完善。
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第 1 章 物業服務合同糾紛中業主抗辯權之理論探討

1.1 物業服務合同的基本理論
物業服務合同是簽訂合同的雙方當事人享有權利、履行義務的重要依據，是證明合同雙方物業服務法律關系成立的重要憑證。根據《物業管理條例》第二條、第十五條、第三十五條的規定，物業服務合同是指由業主委員會與物業服務企業就物業服務事項所達成的書面協議。其內容主要包括具體的服務事項、費用的收取、物業服務雙方的權利義務、服務的質量標準、違約責任等等。《物業管理條例》第六條中規定了房屋所有權人的業主地位；《物權法》中沒有明確的“業主”界定，但是根據其中第六章的具體內容，有學者認為業主即為“建筑物區分所有權人”①；在《建筑物區分所有權司法解釋》第一條②中規定了專有部分所有權人以及合法占有專有部分的房屋買受人的業主地位。根據以上三種法律規定，實際占有房屋的所有權人必然為法律所規定的業主，但是，對于司法實踐中存在的其他幾種特殊情形，需要進行具體的分析：首先，專有部分的物業使用人，如承租人、借用人等。關于此類主體的權利和義務在《建筑物區分所有權司法解釋》第十六條中加以規定，但是這些規定較為籠統，在實踐中，物業使用人是否為法律所規定的業主、是否享有業主的權利承擔業主的義務、能否作為業主參加訴訟仍存在諸多爭議。筆者認為，在該解釋第十六條中規定了物業使用人所涉及的建筑物區分所有權問題，其參照依據也為該解釋。這一點即肯定了物業使用人在法律上的“準業主”地位；同時，該解釋在第十六條第二款中對“準業主”的權利和義務作出了進一步的限定：即要受相關法律規定、業主委員會決定以及其與業主所約定的具體內容的限制。所以，物業使用人是法律所規定的“準業主”，但是其權利和義務受到一定的限制，在法律限制之外發生物業服務合同糾紛的，物業使用人可以以業主的身份參加訴訟。
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1.2 物業服務合同糾紛中業主抗辯權的基本理論
抗辯權是指“義務人就相對人行使的請求權，可以拒絕給付的權利。”①抗辯權是一種民事權利，它與“抗辯”②的主要區別為所歸屬的法律范疇不同，前者是屬于實體法，而后者屬于程序法。由于不同的民事權利行使之后可引起不同的法律關系的調整和變動，抗辯權又可區分為“永久抗辯權和延期抗辯權”③。雙務合同履行中的抗辯權，是指“在符合法定條件時，當事人一方對抗相對人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利。”④一般而言，在雙務合同中，一方當事人因為某一事由而行使自己的抗辯權，這一權利的行使會造成合同履行的中止，待抗辯的事由消失之后合同即可恢復履行，因而這一抗辯權屬于延期抗辯權。在雙務合同的履行過程中為了更好地保護合同當事人的合同利益，保障合同目的的實現，《合同法》根據履行義務的時間順序不同又對抗辯權加以分類，主要包括同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。（1）同時履行抗辯權①。這一抗辯權產生的理論根基為雙務合同中對待給付義務的相互依附性以及牽連性，同時，它作為一項民事權利進入立法領域的根本在于誠實信用原則。同時履行抗辯權的成立條件為：當事人雙方之間互相負擔合同債務；雙方債務已屆清償期；合同中對于債務的履行順序沒有約定；雙方均未履行債務。（2）先履行抗辯權②。在傳統民法的抗辯權分類中并不存在這一抗辯權，而是將其并入同時履行抗辯權的范疇之中。我國立法對這一抗辯權進行了規定，其立法依據主要為《合同法》。從《合同法》第六十七條可以看出，這一抗辯權的成立條件為：當事人互負債務；兩個債務有先后順序；履行時間在先的債務已到清償期；先履行債務方沒有履行自己的債務或沒有按合同約定履行自己的債務。
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第 3 章 物業服務合同糾紛中業主行使抗辯權之制度分析...... 27
3.1 業主行使抗辯權之立法制度缺陷.... 27
3.2 業主行使抗辯權之訴訟制度缺陷.... 30
3.2.1 業主與物業服務企業的舉證責任分配不合理 ...... 30
3.2.2 物業服務合同糾紛解決機制不合理，訴訟成本過高 ....... 30
第 4 章 物業服務合同糾紛中業主行使抗辯權之制度完善...... 32
4.1 物業服務合同糾紛中業主行使抗辯權之立法制度完善 ..... 32
4.1.1 完善建設單位選聘物業服務企業制度 ....... 32
4.1.2 明確物業服務企業安全保障義務的范圍 ...... 32
4.1.3 明確“業主”的范圍 ..... 33
4.1.4 明確物業服務企業的服務標準...... 34
4.2 物業服務合同糾紛中業主行使抗辯權..... 35

第 3 章 物業服務合同糾紛中業主行使抗辯權之制度分析

3.1 業主行使抗辯權之立法制度缺陷
在前期物業服務企業選聘過程中，業主沒有參與具體的選聘過程，也并未參與最終合同的訂立。《物業服務糾紛司法解釋》第二條明確限制了依“非物業服務合同當事人”所主張的抗辯，所以業主應依據合同約定行使權利、履行義務。為保證合同訂立的公平，保障業主在合同中合法權益，我國《物業管理條例》第二十四條②對物業管理和房地產開發之分離原則以及公開招投標之選聘方式作出了提倡性的規定。此規定雖然在一定程度上避免了惡意串通選聘現象的發生，但是，由于對于選聘原則的規定為“提倡”，因而在實踐中缺乏強制性，在選聘物過程中形同虛設。大多數建設單位選聘時會優先聘用本單位下屬的或者與本單位有利益關系的物業服務企業，選聘過程存在不公平現象，業主的合法利益存在較大的風險。《物業管理條例》中規定了前期物業服務合同的到期情形，也明確了業主對物業服務企業進行重新選聘的具體流程。但是由于小區業主的組織性較為松散，業主重新選聘在實際操作中困難重重。因而，最初的物業服務企業即與小區業主建立起長期的服務與被服務的關系，業主在這一關系中處于較為被動和不利之地位。一方面小區建設之初的物業服務企業選聘存在不公平現象，不利于業主權益的保護；另一方面業主又難以通過行使重新選聘的權利來保護自己的合法權益。這一矛盾致使業主拒交物業費、不當行使抗辯權，影響正常的物業秩序。正如案例一，被告當事人認為原告不具有相關資質，但又無法行使重新選聘的權利，故以非物業服務合同當事人為由抗辯，拒絕向原告履行交納物業費的義務。若要從根本上限制以并非物業服務合同當事人為由所行使的抗辯權，筆者認為應該完善前期物業服務企業的選聘制度，增強物業服務雙方之間的信任。
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結 語

物業服務合同糾紛中，物業服務合同是業主行使抗辯權的依據。同時，由于物業服務在時間上的持續性、在數量上的無法計量性以及業主支付物業費時間的不統一性，故業主的抗辯權種類僅包括同時履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同糾紛案件在司法實踐中不斷增多，在相關制度構建上的問題也日益突出。筆者選取的六個案例中，案例一至案例三中業主分別以非物業服務合同當事人、以未享受或者無需接受相關物業服務、物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主財產損失為由不當行使抗辯權；案例四至案例六業主分別以建設單位未交付房屋、物業服務企業違反維修義務、物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由正當行使抗辯權。通過對六個案例的分析，凸顯當前業主抗辯權的行使中主要存在立法制度和訴訟制度上的問題。為保障業主抗辯權的正當行使，解決物業服務合同糾紛，筆者提出了兩方面的建議：一是在立法制度方面，應盡快完善建設單位選聘物業服務企業制度，明確物業服務企業安全保障義務、“業主”、物業服務企業服務標準的范圍；二是在司法制度方面，應合理分配物業服務企業與業主之間的舉證責任，同時，還要完善相應的糾紛解決機制。綜上所述，物業服務合同糾紛的增長為司法實踐帶來新的問題和挑戰，業主抗辯權成為解決這一糾紛的核心。本文嘗試將理論與實踐相結合，通過實證案例的分析，發現當前制度構建中所存在的主要問題，并提出相應的完善建議，以期推動制度的完善和實踐的發展。
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參考文獻（略）