戰略視角下的房地產企業財務分析――濱江集團與萬科股份
時間：2021-02-03 來源：51mbalunwen.com作者：vicky
一是在產品研發都比較重視，對產品的工程質量，售后服務，物業服務等都采取差異化的營銷策略。二是都比較重視企業的品牌營銷力，通過品牌來帶動品質，然后帶動營銷。三是兩家房企都選擇相對比較穩妥的發展戰略，穩重求進，不瘋狂夸張。
1 緒論
1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
中國 30 年的改革開放催生了房地產行業的產生與發展，漸漸成為中國經濟發展的不可或缺的組成部分，在中國國家經濟占據著非常重要的地位，在建設國家工業化、城市化和現代化過程中常常扮演著重要角色。房地產行業是基礎性行業，它直接或間接帶動其他產業的發展，為中國國家穩發展、促就業、城鄉一體化等都起著重要作用。
中國房地產業自產生以來，曾保持相當長時間的活躍和快速發展。雖然，20 世紀90 年代末，房價的瘋狂上漲帶來了的社會矛盾和經濟泡沫的風險，金融機構開始對開發項目貸款管制，住房按揭審批手續嚴格等，但中國房地產行業因其特殊的行業性質，仍獲得較高的行業利潤，也繼續保持著發展的勢頭。但是，2008 年美國次貸危機引發的全球性金融危機，使中國房地產業一度進入了發展的冬天。為推動房地產業的復蘇，中國調控釋放大額資金流，很多地方取消限購，鼓勵“去庫存”，進行供給側改革，城鄉一體化等一系列政策下，三四線城市棚戶區改造，從而促進了中國房地產市場迎來了再次爆發期，房價也一度瘋狂上漲。為避免房地產經濟泡沫和系統性風險，政府推出各種嚴格限購、限貸政策，住房“房住不炒”甚囂塵上，房地產行業暴利的時代一去不復返。2020 年新冠疫情的爆發，則給予中國房地產業沉重一擊，讓原本不再瘋狂的房地產業的發展再次受到了嚴峻的挑戰。由于疫情的影響，眾多房地產企業特別是中小房地產企業銷售量劇減，而銷售端的無力造成了房地產企業財務的困境，大批的房地產企業高負債率，現金流無力，正面臨著資金鏈斷裂和破產風險，資金鏈的斷裂很可能成為壓垮眾多房地產企業甚至整個房地產市場生命線的最后一根槄草。
在上述背景下，制定合理的企業發展戰略并有效推進企業財務的合理化，成為擺在中國每一個房地產企業健康發展道路上的迫切需要。從戰略的視角下，進行準確的財務分析與有效的戰略制定，對每一個房地產企業而言都至關重要。
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1.2 國內外相關研究綜述
1.2.1 國外相關研究現狀
國外對戰略影響財務分析的行為、結果研究的較早，也是由國外的一些學者研究成功引入到我國，對我國企業在公司財務戰略方面，更能結合兩者的聯系，如果相互影響，到最后如何設定企業公司戰略，最終怎樣導致企業財務結果。
Palepu（2003）[1]把戰略分析與財務分析相互結合運用到財務報表分析中，結合定量和定性分析方法進行研究，從戰略、財務、會計和前景分析的四個方向分別進行分析，然后進行總結。將戰略分析與財務分析相互結合是一種創新性的分析方法，填補了傳統的財務報表分析方法的局限性。
John Mulvey（2008）[2]對財務目標進行分析，結合案例分析研究，提出變化中的財務分析對財務目標的重要性，并且有效提高財務分析效率。將財務分析目標與戰略分析有了進一步的聯系。
哈佛大學的 Palepu（2009）[3]，根據之前的研究，將財務分析按照戰略、財務、會計和前景分析，主要根據企業制定的戰略，對企業從這四個方面進行研究，發現企業在發展中的優點和不足，戰略結合財務分析，給企業在發展中提供建議。
K. R. Subramanyam（2009[4]也贊成這次財務分析方法，報表分析和戰略相結合。方法分為：戰略、財務、會計和前景四個方面，方法的主要還是從戰略出發進行財務分析，最后對企業發展提供建議。
V. L. Bernard（2013[5]指出公式可持續發展應從戰略出發，財務分析方法的四個方面進行，從企業經營業績、可持續性、財務狀況和發展方向。
Stephen Iceberg 和 Dennis Pitt（2013）[6]表示，可以根據公司的財務數據對公司的品牌價值進行量化和評估工作，建議公司可持續發展方向。Farrah[7]認為“期權方法”讓財務和戰略分析建立在時間上，提供分析效率。
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2 濱江集團和萬科股份的戰略分析
2.1 濱江集團和萬科股份的基本情況
2.1.1 濱江集團的基本情況
杭州濱江房產集團股份有限公司（簡稱“濱江集團”）于 1992 年成立，是一家具有近 30 年的一級開發資質民營房地產企業。2008 年 5 月在中國深交所成功上市，2019年濱江集團全年銷售額（全口徑）為 1120 億元，位列 2019 年中國房地產百強榜第 31位。 截至 2019 年 12 月 31 日公司擁有總股本 31.11 億，總市值 131 億。
在房地產新常態下，濱江集團積極轉型升級，布局小鎮建設和長租公寓，開拓海外市場、對外多元投資，全面開啟了“以房地產為主體、金融、服務為兩翼”的多元發展新藍圖。
28 年的發展，鑄就了濱江集團“產品、配套、服務”三張金名片。在今后發展中，將不斷提高社會的認可度、行業的影響力、業主的美譽度和員工的滿意度，為千家萬戶創造安居樂業的理想棲息地，并成為“行業品牌領跑者、高端品質標準制訂者”的著名房地產企業。
2019 年濱江集團簽約銷售額首次邁上千億規模，公司也成為千億元房企俱樂部名單的新成員。不過，千億元的銷售中究竟有多少屬于濱江集團，公司沒有直接披露，大多項目權益占比較低。簽約銷售的急劇膨脹帶來了規模的擴大，但這并沒有給濱江集團帶來實實在在的凈經營現金流。借款規模的持續攀升意味著利息支出相應的增長，濱江集團 2018 年分配股利、利潤或償付利息支付的現金已經反超了公司的歸屬于母公司凈利潤，2019 年前三季度差距也進一步拉大。顯然，對其歷史財務數據和公司戰略進行結合分析，并與排名較為成熟靠前房企萬科股份進行對比，具有較強的實際意義。
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2.2 濱江集團和萬科股份 PEST 分析
我國房地產行業面臨國家調控時刻在不斷的變化。在戰略視角下進行財務分析，了解濱江集團和萬科股份所處外部環境，并運用 PEST 分析工具綜合分析。宏觀環境分析，包含政策環境、經濟環境、社會文化環境和技術環境[37]。
2.2.1 政策環境分析
我國國情是房地產行業長時間調控中，政策帶來影響大和廣。從房地產歷次變動政策來看，主要從以下三個層面進行調控。宏觀層面：貨幣政策、財政政策；中觀層面：土地政策、戶籍政策、地方政策、調控政策；微觀層面的：融資政策。
（1）貨幣政策
政府利用改變貨幣供應量、調整存準率和存貸利率等渠道，運用靈活的貨幣政策有效地刺激或抑制房地產投資規模、信貸規模，從而間接促進或抑制房地產市場的發展；
（2）財政政策
房地產財政政策通過財政收入和財政支出來執行。財政收入有稅收，土地財政，提高購房者購買成本，抑制房地產投機行為。財政支出通過政府補貼，人才政策等措施來執行。
（3）土地政策
土地政策是政府對房地產開發商利益的最直接影響，土地價格高低，供需充足與否，地塊好壞，都直接影響土地市價，和房價。
（4）戶籍政策
由于我國國情對戶籍政策的特殊性，一二線城市的稀缺資源集中在擁有戶籍和房產為前提，主要是教育學區房，醫療和就業。隨著一些城市對落戶限制放松，對人才引入，對提高當地房地產房價水平有重大貢獻。戶籍人口城鎮化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地產庫存，解決區域性、結構性問題。
..................................
3 濱江集團和萬科股份的財務分析 ......................22
3.1 濱江集團和萬科股份重要會計政策對比分析 ...................... 22
3.1.1 應收賬款會計政策及對比 .................. 22
3.1.2 存貨會計政策與對比 ..................... 22
4 戰略視角房地產企業財務優化的對策建議 ................................ 50
4.1 拓寬融資渠道 .................... 50
4.2 提升公司主體信用等級，降低融資成本 .......................... 50
4.3 提升資金安全和使用效率，加快銷售回款 ........................ 51
5 總結與展望 ................ 54
5.1 研究主要結論 ............. 54
5.2 不足之處 .......... 55
5.3 未來研究展望 .................. 55
4 戰略視角房地產企業財務優化的對策建議
4.1 拓寬融資渠道
可以參照萬科股份融資經驗，如擴寬融資渠道，降低融資成本，或者考慮境外融資，或者考慮企業赴香港或美股上市等。一方面提升了企業融資渠道，豐富了資金來源，保障了負債償還安全性；另一方面可以提升企業知名度，金融市場的發展側面也可以提高公司股價。
由于國家調控的不確定性，銀行項目貸款的大門時開時閉，資金來源很不穩定，倘若房地產企業把銀行項目開發貸款作為唯一的項目開發資金來源，很多項目很有可能無法順利實施，項目資金風險很大。所以實施拓寬融資渠道戰略，是各家房地產公司未來可持續發展的重要手段之一。融資渠道多樣性可以根據各個企業的實際情況，有選擇性的實施，按融資的性質可分為直接融資和間接融資，以下列舉一些房地產企業常用融資渠道：
（1） 國內主板 IPO 上市，發現股票進行直接融資。（2） 赴香港或美股 IPO 上市，獲取境外發行股票資金。（3） 國內發行銀行間市場的中期票據、短期融資券等，發行公司債券。（4） 發行境外債券，獲取境外資金。（5） 尋求國內市場信托資金，執行信托計劃項目。（6） 考慮項目土地前端融資、資產證券化 ABS 和應收賬款支持證券等。（7） 項目工程款商業票據。
..........................
5 總結與展望
5.1 研究主要結論
論文研究的主要結論有：
（1）戰略分析結論
濱江集團和萬科股份的戰略選擇與實施，有相同點，也有不同點。兩者的相同點主要體現在：一是在產品研發都比較重視，對產品的工程質量，售后服務，物業服務等都采取差異化的營銷策略。二是都比較重視企業的品牌營銷力，通過品牌來帶動品質，然后帶動營銷。三是兩家房企都選擇相對比較穩妥的發展戰略，穩重求進，不瘋狂夸張。
兩者的不同點主要體現在：第一，萬科股份發展面向全國，而濱江集團聚焦地方。第二，兩家房企對融資貸款方面定位也不一樣，萬科股份注重財務杠桿穩健的金融屬性，恰當利用財務杠桿帶來的效益；而濱江集團選擇限制貸款規模。第三，在人員數量方面，濱江集團較萬科股份而言，人員數量限制更為嚴格。第四，萬科股份較濱江集團行業一體化程度較高。
（2）財務分析結論
通過對濱江集團和萬科股份的財務分析，主要獲得如下結論：
一是產品差異化和高品質戰略，導致產品毛利高。
二是高周轉和快去化戰略，導致資產周轉率下降，凈資產收益率上升。
三是多元化發展戰略，投資性房地產占總資產比上升。
參考文獻（略）
1 緒論
1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
中國 30 年的改革開放催生了房地產行業的產生與發展，漸漸成為中國經濟發展的不可或缺的組成部分，在中國國家經濟占據著非常重要的地位，在建設國家工業化、城市化和現代化過程中常常扮演著重要角色。房地產行業是基礎性行業，它直接或間接帶動其他產業的發展，為中國國家穩發展、促就業、城鄉一體化等都起著重要作用。
中國房地產業自產生以來，曾保持相當長時間的活躍和快速發展。雖然，20 世紀90 年代末，房價的瘋狂上漲帶來了的社會矛盾和經濟泡沫的風險，金融機構開始對開發項目貸款管制，住房按揭審批手續嚴格等，但中國房地產行業因其特殊的行業性質，仍獲得較高的行業利潤，也繼續保持著發展的勢頭。但是，2008 年美國次貸危機引發的全球性金融危機，使中國房地產業一度進入了發展的冬天。為推動房地產業的復蘇，中國調控釋放大額資金流，很多地方取消限購，鼓勵“去庫存”，進行供給側改革，城鄉一體化等一系列政策下，三四線城市棚戶區改造，從而促進了中國房地產市場迎來了再次爆發期，房價也一度瘋狂上漲。為避免房地產經濟泡沫和系統性風險，政府推出各種嚴格限購、限貸政策，住房“房住不炒”甚囂塵上，房地產行業暴利的時代一去不復返。2020 年新冠疫情的爆發，則給予中國房地產業沉重一擊，讓原本不再瘋狂的房地產業的發展再次受到了嚴峻的挑戰。由于疫情的影響，眾多房地產企業特別是中小房地產企業銷售量劇減，而銷售端的無力造成了房地產企業財務的困境，大批的房地產企業高負債率，現金流無力，正面臨著資金鏈斷裂和破產風險，資金鏈的斷裂很可能成為壓垮眾多房地產企業甚至整個房地產市場生命線的最后一根槄草。
在上述背景下，制定合理的企業發展戰略并有效推進企業財務的合理化，成為擺在中國每一個房地產企業健康發展道路上的迫切需要。從戰略的視角下，進行準確的財務分析與有效的戰略制定，對每一個房地產企業而言都至關重要。
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1.2 國內外相關研究綜述
1.2.1 國外相關研究現狀
國外對戰略影響財務分析的行為、結果研究的較早，也是由國外的一些學者研究成功引入到我國，對我國企業在公司財務戰略方面，更能結合兩者的聯系，如果相互影響，到最后如何設定企業公司戰略，最終怎樣導致企業財務結果。
Palepu（2003）[1]把戰略分析與財務分析相互結合運用到財務報表分析中，結合定量和定性分析方法進行研究，從戰略、財務、會計和前景分析的四個方向分別進行分析，然后進行總結。將戰略分析與財務分析相互結合是一種創新性的分析方法，填補了傳統的財務報表分析方法的局限性。
John Mulvey（2008）[2]對財務目標進行分析，結合案例分析研究，提出變化中的財務分析對財務目標的重要性，并且有效提高財務分析效率。將財務分析目標與戰略分析有了進一步的聯系。
哈佛大學的 Palepu（2009）[3]，根據之前的研究，將財務分析按照戰略、財務、會計和前景分析，主要根據企業制定的戰略，對企業從這四個方面進行研究，發現企業在發展中的優點和不足，戰略結合財務分析，給企業在發展中提供建議。
K. R. Subramanyam（2009[4]也贊成這次財務分析方法，報表分析和戰略相結合。方法分為：戰略、財務、會計和前景四個方面，方法的主要還是從戰略出發進行財務分析，最后對企業發展提供建議。
V. L. Bernard（2013[5]指出公式可持續發展應從戰略出發，財務分析方法的四個方面進行，從企業經營業績、可持續性、財務狀況和發展方向。
Stephen Iceberg 和 Dennis Pitt（2013）[6]表示，可以根據公司的財務數據對公司的品牌價值進行量化和評估工作，建議公司可持續發展方向。Farrah[7]認為“期權方法”讓財務和戰略分析建立在時間上，提供分析效率。
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2 濱江集團和萬科股份的戰略分析
2.1 濱江集團和萬科股份的基本情況
2.1.1 濱江集團的基本情況
杭州濱江房產集團股份有限公司（簡稱“濱江集團”）于 1992 年成立，是一家具有近 30 年的一級開發資質民營房地產企業。2008 年 5 月在中國深交所成功上市，2019年濱江集團全年銷售額（全口徑）為 1120 億元，位列 2019 年中國房地產百強榜第 31位。 截至 2019 年 12 月 31 日公司擁有總股本 31.11 億，總市值 131 億。
在房地產新常態下，濱江集團積極轉型升級，布局小鎮建設和長租公寓，開拓海外市場、對外多元投資，全面開啟了“以房地產為主體、金融、服務為兩翼”的多元發展新藍圖。
28 年的發展，鑄就了濱江集團“產品、配套、服務”三張金名片。在今后發展中，將不斷提高社會的認可度、行業的影響力、業主的美譽度和員工的滿意度，為千家萬戶創造安居樂業的理想棲息地，并成為“行業品牌領跑者、高端品質標準制訂者”的著名房地產企業。
2019 年濱江集團簽約銷售額首次邁上千億規模，公司也成為千億元房企俱樂部名單的新成員。不過，千億元的銷售中究竟有多少屬于濱江集團，公司沒有直接披露，大多項目權益占比較低。簽約銷售的急劇膨脹帶來了規模的擴大，但這并沒有給濱江集團帶來實實在在的凈經營現金流。借款規模的持續攀升意味著利息支出相應的增長，濱江集團 2018 年分配股利、利潤或償付利息支付的現金已經反超了公司的歸屬于母公司凈利潤，2019 年前三季度差距也進一步拉大。顯然，對其歷史財務數據和公司戰略進行結合分析，并與排名較為成熟靠前房企萬科股份進行對比，具有較強的實際意義。
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2.2 濱江集團和萬科股份 PEST 分析
我國房地產行業面臨國家調控時刻在不斷的變化。在戰略視角下進行財務分析，了解濱江集團和萬科股份所處外部環境，并運用 PEST 分析工具綜合分析。宏觀環境分析，包含政策環境、經濟環境、社會文化環境和技術環境[37]。
2.2.1 政策環境分析
我國國情是房地產行業長時間調控中，政策帶來影響大和廣。從房地產歷次變動政策來看，主要從以下三個層面進行調控。宏觀層面：貨幣政策、財政政策；中觀層面：土地政策、戶籍政策、地方政策、調控政策；微觀層面的：融資政策。
（1）貨幣政策
政府利用改變貨幣供應量、調整存準率和存貸利率等渠道，運用靈活的貨幣政策有效地刺激或抑制房地產投資規模、信貸規模，從而間接促進或抑制房地產市場的發展；
（2）財政政策
房地產財政政策通過財政收入和財政支出來執行。財政收入有稅收，土地財政，提高購房者購買成本，抑制房地產投機行為。財政支出通過政府補貼，人才政策等措施來執行。
（3）土地政策
土地政策是政府對房地產開發商利益的最直接影響，土地價格高低，供需充足與否，地塊好壞，都直接影響土地市價，和房價。
（4）戶籍政策
由于我國國情對戶籍政策的特殊性，一二線城市的稀缺資源集中在擁有戶籍和房產為前提，主要是教育學區房，醫療和就業。隨著一些城市對落戶限制放松，對人才引入，對提高當地房地產房價水平有重大貢獻。戶籍人口城鎮化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地產庫存，解決區域性、結構性問題。
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3 濱江集團和萬科股份的財務分析 ......................22
3.1 濱江集團和萬科股份重要會計政策對比分析 ...................... 22
3.1.1 應收賬款會計政策及對比 .................. 22
3.1.2 存貨會計政策與對比 ..................... 22
4 戰略視角房地產企業財務優化的對策建議 ................................ 50
4.1 拓寬融資渠道 .................... 50
4.2 提升公司主體信用等級，降低融資成本 .......................... 50
4.3 提升資金安全和使用效率，加快銷售回款 ........................ 51
5 總結與展望 ................ 54
5.1 研究主要結論 ............. 54
5.2 不足之處 .......... 55
5.3 未來研究展望 .................. 55
4 戰略視角房地產企業財務優化的對策建議
4.1 拓寬融資渠道
可以參照萬科股份融資經驗，如擴寬融資渠道，降低融資成本，或者考慮境外融資，或者考慮企業赴香港或美股上市等。一方面提升了企業融資渠道，豐富了資金來源，保障了負債償還安全性；另一方面可以提升企業知名度，金融市場的發展側面也可以提高公司股價。
由于國家調控的不確定性，銀行項目貸款的大門時開時閉，資金來源很不穩定，倘若房地產企業把銀行項目開發貸款作為唯一的項目開發資金來源，很多項目很有可能無法順利實施，項目資金風險很大。所以實施拓寬融資渠道戰略，是各家房地產公司未來可持續發展的重要手段之一。融資渠道多樣性可以根據各個企業的實際情況，有選擇性的實施，按融資的性質可分為直接融資和間接融資，以下列舉一些房地產企業常用融資渠道：
（1） 國內主板 IPO 上市，發現股票進行直接融資。（2） 赴香港或美股 IPO 上市，獲取境外發行股票資金。（3） 國內發行銀行間市場的中期票據、短期融資券等，發行公司債券。（4） 發行境外債券，獲取境外資金。（5） 尋求國內市場信托資金，執行信托計劃項目。（6） 考慮項目土地前端融資、資產證券化 ABS 和應收賬款支持證券等。（7） 項目工程款商業票據。
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5 總結與展望
5.1 研究主要結論
論文研究的主要結論有：
（1）戰略分析結論
濱江集團和萬科股份的戰略選擇與實施，有相同點，也有不同點。兩者的相同點主要體現在：一是在產品研發都比較重視，對產品的工程質量，售后服務，物業服務等都采取差異化的營銷策略。二是都比較重視企業的品牌營銷力，通過品牌來帶動品質，然后帶動營銷。三是兩家房企都選擇相對比較穩妥的發展戰略，穩重求進，不瘋狂夸張。
兩者的不同點主要體現在：第一，萬科股份發展面向全國，而濱江集團聚焦地方。第二，兩家房企對融資貸款方面定位也不一樣，萬科股份注重財務杠桿穩健的金融屬性，恰當利用財務杠桿帶來的效益；而濱江集團選擇限制貸款規模。第三，在人員數量方面，濱江集團較萬科股份而言，人員數量限制更為嚴格。第四，萬科股份較濱江集團行業一體化程度較高。
（2）財務分析結論
通過對濱江集團和萬科股份的財務分析，主要獲得如下結論：
一是產品差異化和高品質戰略，導致產品毛利高。
二是高周轉和快去化戰略，導致資產周轉率下降，凈資產收益率上升。
三是多元化發展戰略，投資性房地產占總資產比上升。
參考文獻（略）
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