1.1  選題背景與意義 

自改革開放以來，我國創設了一套有中國特色的房地產制度。經過三十多年的發展，我國的地產市場取得了輝煌的成就，但與此同時，也暴露了很多令人擔心的問題。其中，最大的困難就是廣大人民群眾住房難的問題。住房銷售市場被建立市場化后，被最大限度的開發了住房的商品價值，但是卻忽略了住房是公民生活的基本要素。城市低收入家庭和農村貧困家庭的住房為題尤為突出。住房難的問題雖然是多方面的原因造成的，但是其中最重要的原因還是我國的住房保障體系不健全。在我國法制建設快速發展的進程中，個人對住房的需求已經轉變為群眾對權力的訴求，現有的保障性住房體系已經很難適應新形勢。比如，現有的保障性住房工作的依法辦事能力不強，出現問題無法有效的引導公民依法維護合法權益，解決矛盾糾紛等。到目前為止，各級政府所采取的保障性住房的措施主要有實物配租，租賃住房補貼，經濟適用房，廉租房等。但是現有的保障措施只不過是僧多粥少，現有的住房問題已經不能很好的被解決。雖然困難重重，但是我國政府卻始終沒有放松城市保障性住房建設，相反在政府的高度重視下而取得了良好的發展。本文立足于吉林省，深刻剖析了吉林省當下住房退出法律制度的特點，結合現狀，深入剖析了其在發展中所存在的具體問題，特別借鑒學習了日、美、新加坡以及我國香港等發達地區、國家在這一方面所已經取得的成功經驗，最后在此基礎上提出相關應對措施，并希望對住房保障的退出法律制度的完善有所幫助。 

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1.2  研究現狀

1998 年，我國全面取消分房制度，顛覆了住房分配體制。逐漸實現以貨幣購房取代社會福利分房。換言即獲取住房的使用價值，必須契合市場住房價格。與此同時伴隨著改革開放，我國進一步推進城市化發展，使得住房、土地價格水漲船高，在這一背景下，使得一些居民陷入無力支付的尷尬局面，此時就必須建立住房保障制度，從而確保讓他們得以有房子可住，彰顯社會之公平。但是相較于改革市場化住房而言，我國在建設住房保障制度方面依然存在諸多不足之處，尚面臨著一系列需要解決的問題，而究其原因就是當前我國尚未形成健全的住房保障法律制度。就法律層面而言，當前我國僅形成了部分與規范性住房保障相關的部門規章、行政法規，其中包括經濟適用房政策、廉租房政策以及住房保障制度，總體上尚未深入立法的層面，規范住房保障。另外就現有的包括《住房公積金管理條例》、《經濟適用房管理辦法》中的相關文件來看，不僅其資料過于模糊，且尚不具備可操作性，僅具有立法空間的作用，但是鮮少有形成規范性文件，總之尚未統一、完善，顯然這是非常不利于我國順利推行住房保障法律制度的。我國對保障性住房退機制的研究，主要涉及退出的標準、方式、懲罰三個方面。在退出方式上，主要包括自己主動退出，相關部門審查退出以及他人舉報退出三種形式。陳俊華、吳瑩認為，在退出機制上，應該采用獎勵、懲罰并行的方法，對于濫用公共資源者應當給予經濟手段和法律手段的雙重打擊。目前，學術界主要認同的退出方式有兩種：一種是受保障對象購買退出。即由受保障對象購買，政府根據物價部門會同財政、住房保障部門根據當時實際情況定價，對受保障對象出售。另一種是國家購買退出。由政府出面，按照市場價格對保障性住房進行收購，使受保障對象擁有保障房的部分產權。保障性住房獎懲制度的研究，主要有獎勵政策制度和懲罰政策制度兩個方面。研究指出，對于積極變更住房性質的享有保障性住房補貼的受保障對象，根據其積極程度給予不同的獎勵；對于不具備受保障條件的家庭，則不能再享受補貼。 

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第 2 章   保障性住房法律制度概述 

 

2.1  保障性住房的含義及基本特征 

保障性住房指的是由政策為滿足人民的住房需求，統籌安排、統一規劃為特定人群提供住房，且限定租金價格、建筑標準。具體主要可分為以下幾大類：其一安置房；其二經濟適用房；其三廉租房；最后還包括其它保障性商品房、租賃房等。①目前,經濟適用房和廉租房是保障性住房中最主要的兩種形式。而在具體實施保障性住房制度中，應該充分發揮政府的作用，首先由于保障性住房制度是社會保障體系中不可或缺的部分，另一方面是因為有能力調動全社會資源獲取住房資源的只有政府。其主要是政府為了解決農村困難家庭、城市中低收入家庭而其解決困難而建設的住房就是保障性住房。保障性住房需限制供應對象，限制設計標準，限制租金或售價。保障性住房的產權不同于一般的住房產權。由政府提供保障性住房用地，建造過程中享受國家很多減免政策的保障性住房，其保障性住房的所有人或者承租人對保障性住房沒有完整的所有權。不以謀取利益為基準是保證性住房的最大特點之所在，這一點是適用于其所有人、承租人的。只有滿足一定的條件才能轉讓保障性住房。這說明，保障性住房沒有類似商品房一樣的收益權。 

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2.2  保障性住房法律制度的含義

在住房保障制度中，保障性住房法律制度充分發揮作用。即形成規范、制約保證性住房，具體包括規劃、建設以及分配、管理等各個環節之中，其主要針對面臨著住房困難的低收入家庭權，即家庭基本住房權利國家生活保障法律制度。就國內相關概念而言保障性住房指的是以推進社會的和諧發展為基本準則，以解決民生問題為主旨，充分發政府的職責。實踐證明由于我國的發展現狀，即尚處于社會主義初級階段，因此我們無法效仿發達國家推行普惠制，也不可能沿襲著計劃經濟時期，以福利分房，而是應該將其變成“保障”，換言之即保障性住房的法律制度強調的是保障性，即目的是為特有人群獲取“保障”而不是獲取利益。這在一定程度上實現了社會公正，維護了社會穩定。

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第 3 章  吉林省保障性住房法律制度的現狀 ..... 4 

3.1 吉林省保障性住房法律制度的政策體系 ......... 4 

3.2 吉林省保障性住房法律制度存在的問題 ......... 5 

第 4 章  吉林省保障性住房退出法律制度的現狀 ........ 7 

4.1 吉林省保障性住房的退出機制 .......... 7 

4.2 吉林省保障性住房退出法律制度目前存在的問題 ........ 8 

第 5 章  域外國家（地區）保障性住房退出法律制度的啟示及借鑒 ..... 12 

5.1 美國的保障性住房退出法律制度 ....... 12 

5.2 韓國的保障性住房退出法律制度 ....... 13 

5.3 新加坡的保障性住房退出法律制度 ..... 13 

5.4 中國香港保障性住房退出法律制度 ..... 15  

 

第 6 章   完善吉林省保障性住房退出法律制度的建議 

 

6.1  建立、健全保障性住房退出制度的地方性法律法規 

健全保障性住房地方性法律、法規是構建全吉林省乃至全國保障性住房相關法律的必然要求。為了更好的完成安居工程，解決中低收入人群的民生問題，就有必要建立和完善保障性住房機制。保障性住房退出法律制度的建立和完善，能很好的體現以人為本、體現社會公平的急迫需要。 在保障性住房退出程度中，退出條件是其中最為重要的組成部分。準確的說只有形成合理的、全面的退出條件，才能確保保障性住房得以有序的推出，從根本上減少在環節中出現違約情況。一般情況下不健全的法制會引起一連中的問題，比如未能依法推出機制，導致相關部門在具體開展工作時缺乏權威性、穩定性，從而削弱具體實施細則的效率。一旦形成任意性的工作，那么很容易形成諸如亂占亂用、尋租、逃避監管等一些不良的后果。因此當務之急非常有必要健全《住房保障法》，當然了各地方政府、人大也應該本著因地制宜的原則，契合當地的實際情況，以上位法由于下位法的原則，合理制定實施細則、地方性法規，總之從根本上彌補法律不足的缺陷。強化立法，詳細規定具體的監管機構、程序以及標準、獎罰制度等等。 要順利施行保障性住房，形成正常的退出保證性住房機制，就必須結合以下兩點完善吉林省保障性住法立法：首先契合保障性住房退出機制制明確退出條件，具體補充完善相關制度。在《吉林省城鎮住房保障辦法(建議稿—第四次修改稿)》（下文中簡稱為“建議稿”）中，對騰退配售型保障性住房的程序給予明確的退出辦法，即按照原申請購買程序，由原申請和審批出售的部門或單位受理和審批。明確的退出程序及相關部門，使退出流程清晰明確，簡單。另外針對立法文本中沒有，但是實踐中有明確要求的條件，也應當寫入立法，就對保障性住房的退出做出了更為詳細且明確的規定。如在建議稿中，對騰退的保障性住房的去向進行了相應規定：騰退的保障性住房由市（州）、縣（市、區）人民政府回購，回購價格按照原購房價格并考慮折舊和市場價格水平等因素，由住房保障部門會同物價部門確定。如此，回購的保障性住房可以再次為有需要的承購人使用，這將大大降低政府的保障性住房建設的財政壓力。其次要積極修改現有退出條件中不合理的地方。在具體修改過程中一定要本著因地制宜的基本原則展開，準確的設置退出條件。

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結   論

 

住房這種特殊的生活資料，在人們的生活中具有特殊性和重要性。面對當今社會物價飛漲，房價節節攀高，致使大部分居民感覺買房難。因此，保障性住房一直是百姓關注的焦點。而保障性住房制度，由于其面對的群體的特殊性，并且切身關系到中低收入人群的利益，所以更是備受關注。吉林省的保障性住房法律制度尚處于起步階段，我們要寬容的看待其發展過程中存在的缺點和不足。而保障性住房的退出機制，作為保障性住房法律制度中最重要的一環，更因為其運行的好壞關乎受保障人群的切身利益，由此得以廣泛關注。本文深入探討分析了吉林省保障性住房退出法律制度，首先具體剖析了其退出法律制度及現狀，結合發達國家及地區的關于保障性住房退出法律制度方面的借鑒，為吉林省構建高效的保障性住房退出法律制度提出了一些建議。目前，造成保障性住房退出難的主要原因與單一的退出條件、立法缺位以及過于薄弱的監管機制有關，從而影響動態施行監管機制。結合具體問題健全保障性住房地方性法律法規，成立專門的退出管理部門，建立監管體系，對受保障對象實施動態監管以及提供多樣化退出方式的意見和建議。 本文在研究保障性住房退出法律制度的過程中，得出以下創新性的結論： 第一，對吉林省保障性住房退出法律制度的存在的問題進行了詳細的梳理，并陳述其主要問題為在吉林省保障性住房起步較晚的前提下，其監管機制不健全，退出模式單一化，對違法狀態的懲罰力度不夠，監管機制不健全且缺乏法律保障。 第二，明確了吉林省退出保障性住房應遵循監管、懲罰、獎勵三者協調發展的綜合機制。 第三，完善了在保障性住房退出過程中存在的違法現象的責任體系。在目前我國保障性住房法律制度不完善，由于立法層級偏低，無法用法律手段追究其刑事責任的前提下，對于對保障房進行騙租騙購，拒不騰退等違法現狀下，完善立法迫在眉睫。 在課題研究、寫作過程中，與退出法律制度密切相關的行政法規《城鎮住房保障條例》，《吉林省城鎮住房保障辦法》均還處于意見征求階段，還未正式頒布執行，因此，在國家層面的《城鎮住房保障條例》與地方層面的《吉林省城鎮住房保障辦法》實施后，是否能有效的規范保障性住房的有序退出，還需要進一步研究。

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參考文獻（略）