1.1 選題背景

近年來，我國經濟一直保持著較高速度的增長，伴隨著房地產業的蓬勃發展，市場化進度的不斷加速，人民生活水平顯著提高。居民高品質、多層次的生活需求不斷增長，物業管理行業的整體發展環境在逐步的優化，行業的規范化管理水平也在不斷提高，行業整體形象得到很大程度的改善，這為物業管理行業的發展提供了更多機遇和挑戰。《2015 年全國物業管理行業發展報告》指出，截止到2014 年 12 月 31 日，我國物業企業數量達到 10.5 萬家、管理總體規模 164.5 億平方米、從業人員數量為 711 萬、全年實現營業收入 3500 億元①。報告顯示，物業管理行業的整體水平及綜合管理能力在逐年提高。但是，我國城市建設水平和發展速度呈現區域差異化矛盾，物業行業產業結構不盡合理，多為小而分散的物業企業，盡管《2015 年全國物業管理行業發展報告》顯示 2014 年物業管理行業集中度較 2013 年有所提高，但是物業企業整體缺乏競爭力，進行資源整合與配置的能力遠遠不夠，且物業企業管理水平遠沒有跟上社會要求的高度。物業企業在經營管理中存在管理偏差，急需更加合理的經營思路和管理理念。對物業企業來說，必須積極參與質量理念和品牌理念的角逐、適應市場環境的變化、促進行業競爭格局的形成、適時采用高新技術的應用、引導業主消費觀念的更新。這一系列適用于物業企業的舉措，要求物業企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要做出相應的思考和變革，才能適應發展的需要，跟上時代的潮流。由此可見，物業行業正處于一個即將興起的時代，擁有巨大的發展潛力。我國物業企業的管理與服務經歷了改革開放三十多年的實踐與探索，在提升城市建設管理水平、推進城市化進程、提高人居環境質量等方面取得了巨大成績，但是物業企業仍在探索中前行。

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1.2 研究意義

物業管理行業屬于一個微利行業。盡管國家出臺了一系列相關物業政策、法律法規，但是對于物業費收費標準的政府指導價格卻是十年未變，業主對物業服務的消費意識又不能與社會整體經濟水平相匹配，人工、材料等物業管理成本卻在逐年增加。這種發展形勢下，直接導致物業企業的利潤急劇壓縮，加之受政策影響，近年來出現了大量的規模較小，水平較低的物業企業參與行業市場競爭，導致物業企業利潤空間再次被壓縮。因此物業企業急需開拓業務范圍，發掘潛在資源，利用現有資源和企業背景，承接到較好較新的辦公物業和小區物業，同時開展增值的小區便民服務，體現創新，增加營業收入。有好的資源和平臺，更要有好的管理理念和手段。在京機關行政事業單位供暖物業費改革已經開始，對于大部分老舊小區來說，物業費的收繳將面臨更大困難。只有提升管理理念，提高專業水平、改善服務質量，才有可能成為行業改革的引領型企業。同時，必須對成本進行嚴格控制和更加精細化的管理。這就要求物業企業在成本核算方面應該形成一套行之有效的、更加科學的成本核算方法，能從更加專業和精準的角度為領導層的決策提供建議，開源節流，提升企業的競爭力。

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第 2 章 物業企業的作業成本管理體系

 

2.1 作業成本法的相關理論

作業成本法(Activity-Based Costing，ABC)，是基于作業的成本計算方法，是自 20 世紀 80 年代以來，由西方管理會計發展和應用起來的一種新型企業管理理論和成本計算方法。作業成本法的概念有多種解釋，一般來說，是以作業(Activity)為核心，將耗用的資源成本準確的地計入作業，將所有作業成本根據不同的作業動因分配給成本計算對象（產品或服務）的一種成本計算方法①。作業成本法的概念也隨時間在不斷地改進。成本對象即企業能夠提供的終端產品或服務。不同性質的企業，成本對象的類型也不盡相同，在作業成本法的核算中，根據企業所確定的成本對象，來進行費用的歸集。本文也將對物業企業的成本對象進行討論。引起成本發生變動的原因，即導致資源消耗變化或影響質量和周期時間的時間或情形。按照作業的標準，可將成本動因劃分為三種類型，一是資源動因，二是作業動因，三是成本對象動因②。傳統的成本會計系統是按照產品和服務將成本信息進行區分，傳統的成本分類將成本按賬戶的相關性和成本發生的地點進行歸集。作業成本法是按照作業進行歸集，將成本歸集到所執行的作業相關成本庫中。兩者的區別在于成本為什么發生，而非在哪里發生。在作業成本法中，第一個階段是將耗費的資源按照資源動因計入作業，同時計算作業成本。第二個階段是將作業成本按照作業動因計入產品成本，最終得到產品或服務成本。這樣做的好處在于將作業作為費用消耗的基礎，使得產品成本的計算結果更加真實和準確，同時對原本不可控的間接費用進行有效控制，也使得管理人員關注到成本動因，而不是只關注成本計算結果，克服了傳統的成本計算方法中單一的將間接費用分配到產品或服務中，或簡單的將其直接計入損益的缺陷，同時避免了間接費用核算分攤時，無法分清責任的情況。

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2.2 物業企業成本管理現狀分析

《物業管理條例》第二條規定：“物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”①通過對條例的解讀可以看出，物業管理的實質是業主與物業企業以物業管理服務為標的進行的交易，物業服務合同是業主與物業企業針對物業管理產生的契約基礎。同時，條例中還對物業管理的內容進行了簡要概述，即對物業管理區域進行維修、管理、養護，對環境衛生和治安秩序進行維護。物業管理是城市管理體制和房地產管理體制相結合的重大改革，是結合了房地產綜合開發和現代化生產方式的綜合性管理。具有社會化、專業化、市場化的特征。之所以說物業管理具有社會化，是因為隨著社會主義市場經濟中房地產業的蓬勃發展，人民住房條件和對環境要求的提高，絕大多數的業主迫切的需要一個可以對分散產權的物業實行統一的專業化管理的物業企業，這就需要物業企業和物業所有權人雙方走到社會中去，通過合同契約來尋找符合要求的服務方與被服務方。這樣既有利于提高整個物業管理行業的社會化程度，又可以充分發揮各類房屋與住宅小區的綜合效益和整體功能，實現經濟效益和社會效益的統一。現代化大生產帶來的社會專業分工，使得物業管理也必須實施專業化管理、配備專業人員、提供專業技術服務才能滿足廣大業主日益增長的對物業服務的需求。在市場經濟條件下，物業所有權人與物業企業通過合同達成契約，等價有償的交換物業企業提供的商品，即物業服務①。因此，物業企業必須通過自身良好的經營來獲取更高的利潤，同時，也要不斷提高服務的質量，用以維護服務的對象，使自身能夠在行業競爭中立于不敗之地。

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第 3 章 物業企業作業成本核算........13

3.1 物業企業成本核算的原理及要素分析...........13

3.1.1 物業企業成本核算體系構建的原則....13

3.1.2 物業企業成本核算要素分析......14

3.2 物業企業作業成本核算的計算流程......14

3.2.1 確認作業和作業中心..........14

3.2.2 分析和確定資源.........18

3.2.3 分配資源耗費到作業成本庫......19

3.2.4 分配作業成本計入成本對象.......20

3.2.5 物業企業成本核算模型......22

3.3 作業成本法在物業企業應用的實例分析......23

第 4 章 物業企業作業成本控制與評價分析..... 32

4.1 制定作業成本控制的標準............32

4.2 作業成本差異的計算與分析.........34

4.3 物業企業作業成本控制的評價與分析..........35

第 5 章 研究結論.....36

5.1 主要結論.....36

5.2 研究展望.....37

 

第 4 章 物業企業作業成本控制與評價分析

 

作業成本法在物業企業中的應用，不僅能提供一種適用于物業企業的成本核算方法，也是一個完整的成本管理體系，通過對資源和作業的劃分來進行成本核算，通過作業成本控制，實現對工作流程及其中各個作業的管理。作業成本法與傳統成本核算方法的主要區別就在于在成本核算的過程中加入了作業這一環節，通過作業動因將產品對象與實際生產管理中的作業對應起來，作業又將與所耗費的資源聯系起來，形成多點映射的關系，這樣不僅提高了成本核算的準確度，更為物業企業的成本管理與控制，提出了新的思路和解決方案①。作業是聯系產品對象與資源耗費的尤為重要的中間環節，是由資源耗費到產生產品對象成本的制造或服務過程，那么物業企業作業成本控制的關鍵就在于對作業這一中間環節的管理與控制。通過本文上述對作業成本法在物業企業中的應用研究，將作業成本控制流程分為三個階段：一是制定標準作業成本，即事前控制；二是圍繞標準作業成本完成物業管理工作中的各項作業，即事中控制；三是進行作業成本差異的計算及分析，找出差異產生的原因，并提出改進措施，即事后控制。

 

4.1 制定作業成本控制的標準制定

作業成本控制的標準，即為物業企業經營管理中的作業的實現提供一個目標成本，使得在作業成本管理中依據此標準來執行，標準作業成本的確定是物業企業實行作業成本控制的基礎。因此，要求制定作業成本控制標準的前提就是要對物業企業生產經營的總體戰略目標有明確的認識，對工作流程以及各個作業的執行有全面的了解，對資源耗費的度量有準確的把握，同時，以作業為中心，將三者聯系起來，進行綜合研究和測算。目標利潤率法的參照標準可以根據本企業制定的總體戰略目標進行選擇，可以選擇同行業企業平均利潤率水平來進行測算，也可以選擇同行業企業中先進利潤率水平來進行測算，本文以同行業企業平均利潤率水平為例，得出目標利潤率法的目標利潤以及產品或服務對象的目標成本。

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結論

 

近年來伴隨著國家經濟的蓬勃發展，房地產業的格局和發展模式也發生了深刻的變化，物業管理在提高居民生活質量和改善人民居住環境等方面所起到的重要作用日益顯現。人們對物業管理行業的關注度在逐年上升，對物業企業服務質量要求和期望也在不斷提高。物業管理作為一個相對新興的服務行業，由于服務趨于常規性、技術含量較低等行業特點，決定了物業企業的經營管理模式具有可復制性，因此導致物業企業的競爭異常激烈。在增加其他增值收入的同時，嚴格的管理和控制成本就成為物業企業面臨的重要課題。小型物業企業需要依此來增加利潤空間，實現企業生存的挑戰，大中型物業企業更需要一個全面、準確的成本信息和行之有效的成本管理與控制策略。本文通過對作業成本法在物業企業成本管理中的應用研究，構建了基于作業成本法的物業企業成本管理模型，詳細介紹作業成本法在物業企業應用中的基本原理和物業企業作業成本核算流程，文中對物業企業作業和作業中心的劃分進行梳理研究，對作業分析、作業成本控制、標準作業成本的確定、作業成本差異的分析和優化評價等方面進行研究，為物業企業的經營發展提出了新的管理方案和創新理念。通過將作業成本法應用于 GT 物業公司的實例分析，驗證了作業成本法在物業管理企業應用的可行性，通過案例分析的結論，證明了作業成本法應用于物業企業的優越性和創新性。同時，還得到如下結論：

1、通過對作業成本法在物業企業中的應用研究，要想建立物業企業作業成本核算模型，需要對物業企業成本進行全方位的梳理，包括事前控制、事中控制、事后控制等管理階段的介入，根據作業成本核算數據的計算與差異分析，可以對物業企業的作業進行分析、調整、優化，這樣不僅為物業企業提供了準確合理的成本信息，更為物業企業提供了一種行之有效的創新型成本管理與控制方法，為物業企業在綜合市場競爭中提供有力保障。

2、作業成本法提供了一種異于傳統成本核算方法的成本管理思想，和成本計算方法，將間接費用的成本核算重點放在對作業和作業中心成本的核算上，這樣，就為物業企業在進行成本管理與控制的時候找到了更細化的成本管理與控制責任中心-作業。這樣直觀的管理控制手段，拉近了管理者與實施作業人員的距離，便于對成本管理與控制進行實時監控與調整，為作業成本核算的準確性和物業企業成本控制的有效性提供了積極的影響。

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參考文獻（略）